01 - Mulkni investitsiyalashni miqdoriy va sifat jihatidan baholash
Men boshqa kunga potentsial investitsiyalarni ko'rib chiqdim. Bu o'ttiz yil davomida u erda bo'lgan mulkdorni egallab olgan to'rtta ko'p xonadonli mulk edi. Egasi ekektik akademik edi va u yerda tarqalgan har qanday brik-a-brac va qadimiy buyumlar bor edi. Bu joy to'g'ri taqsimlanmagan edi. Gilamni almashtirish va zinapoyalarni ta'mirlash kerak. Ko'chib yuruvchi poydevor joylarni o'rab olib, turli devorlarga yiqilib tushgan katta yoriqlar yaratdi.
Men o'zimning ba'zi do'stlarim bilan bu erga tashrif buyurdim - ko'chmas mulkka qiziqish bildiradigan er-xotin. Ular eshik oldiga kirgan paytdan boshlab joyni yozib qo'yishdi. Lekin men bu yoriqlar va yoriqlar ko'rganimda pulni ko'rdim: pul. Jamg'arma muammosi investorlarning ko'pchiligini qo'rqitadi, bu raqobatni pasaytiradi va narxlarni pasaytirishi mumkin.
Ammo bu kabi shartnoma qanday baholanadi? Yoki bu haqda biron bir shartnoma bormi? Shaxsan, fikrlarni ikkita toifaga ajrataman:
• Kantitativ: Mulkning sarmoya sifatida qanday ishlashini kutmoqdaman? Bu qism uchun kalkulyatorimni, elektron jadvalimni yoki baholash dasturini qamrab olaman va ba'zi raqamlarni ishga tushiraman.
• Sifatli: men o'zimdan so'rashim kerak: «uni tortib olsam bo'ladimi?» Agar ko'chmas mulk investorlarining aksariyati kabi bo'lsang, unda siz part-timersiz. Demak, siz ushbu loyihani "kun ishi" ning ustki qismiga aylantirishingiz va uni keyinchalik boshqarishingiz kerak degan ma'noni anglatadi. Tahlilning bu qismi ba'zi ruhlarni izlaydi; kalkulyator sizga bu erda yordam bermaydi.
02 - Kantitativ - Qopqog'i burchagidan foydalanib raqamlarni ishga tushirish
Shaxsan, men investitsiyalarni ko'rib chiqayotganimda uchta asosiy raqamga qarashga moyilman. Qopqoqlik stavkasi , ushbu vositalarning birinchi qismidir.
Kapital stavkasi - oddiygina mol-mulk bahosiga bo'ladigan yillik daromad. Ko'p yillar davomida sarmoyadorlar "1% qoida" ni qo'llamoqdalar, bu esa, aynan bir mol uchun oylik ijara daromadining siz mulk uchun to'laydigan narxning taxminan 1% bo'lishi kerakligini bildiradi. Ba'zi bozorlarda rok-attestatsiya qiymatlari tufayli ushbu nisbatdan uzilib ketgan, ammo boshqalarda siz hali ham 1% qoidaga muvofiq xususiyatlarni topishingiz mumkin. Shuni yodda tutish kerakki, garchi boshlang'ich% 1 qoidasi mulkning ipoteka to'lovlari va ortiqcha xarajatlarni qoplash uchun yillik miqdordagi mablag'lar oqimini ishlab chiqarishi yoki qilmasligi haqidagi odil ko'rsatkichdir. Albatta, bu juda ko'p o'zgaruvchilardir (soliqlardan foiz stavkalariga to'layotgan foizlar uchun foizlar), lekin bu boshlang'ich nuqtadir.
03 - Naqd pul oqimini kantitativ baholash vositasi sifatida
Kapital stavkasi haqida g'amxo'rlik qilishning yagona sababi, investitsiyaning qanday turdagi pul oqimi uchun osonlikcha proksi-serverga ishlayotganingiz. Investitsiya qilishda, naqd pul podshohdir - bu hisob-kitobni xavf-xatarga qo'yib bering.
Naqd pul oqimini taxmin qilish, kutilayotgan naqd pul oqimini (soliqlar, asosiy qarzlar, foizlar, xarajatlar, bo'sh ish haqi, to'lovlar, ta'mirlash) rejalashtirish va mol-mulk ishlab chiqaradigan daromad bilan taqqoslashni talab qiladi. Buni elektron jadval orqali yoki ko'chmas mulkni baholash dasturiy paketini ishlatishingiz mumkin .
04 - Nomaliyaviy ko'chmas mulkni investitsion tahlil qilish vositasi sifatida qaytib kelish darajasi
Naqd pul, o'z navbatida, sizning mulkingizning kutilayotgan qaytib keladigan daromadini (ROR) hisoblash imkonini beradi. Qaytish darajasi daromadlilik ko'rsatkichidir; loyiha sizga loyihaga kiritish kerak bo'lgan naqd pulni ishlab chiqaradigan pulni o'lchaydi.
Ushbu nisbatni hisoblash uchun sizga elektron jadval yoki ko'chmas mulkni baholash dasturi kerak bo'ladi. O'ylaymanki, bu menga juda foydali, chunki investitsiyalar kutayotgan pulni boshqa investitsiyalar uchun asosan kutishim mumkin. Misol uchun, agar men ushbu maqolaning boshida tasvirlangan mulk uchun raqamlarni qidirsam va u menga 8 foiz daromadni qaytarib beradigan bo'lsa, albatta men o'tardim.
Men fond bozoriga sarmoya kiritishni 8 foizga oshirishni rejalashtirmoqdamiz (past xavf va bir oz ko'proq harakat). Men ushbu loyihaga jalb qilishim kerak bo'lgan xavf va kuch uchun men shimoldan 20% shimolga qaytishni kutmoqdaman.
05 - sifatli - Siz loyihani amalga oshirasizmi?
Yuqorida aytib o'tganimdek, hisobingiz bu yerda yordam bermaydi. Bu sizning ko'zguda qarash va loyihaga bag'ishlash uchun qancha vaqt va kuch sarflayotganingiz haqida o'ylashingiz kerak.
Shunga qaramay, ushbu maqolaning boshida men gapirgan loyihani ko'rib chiqaylik. Aytaylik, siz uni shu kabi imkoniyat bilan taqqoslayapsiz; boshqa ko'p oila bir xil mahallada, lekin kamroq ishni talab qilmoqda. Ikkinchisi qaytib kelishi ancha yuqori bo'lgan hollar bundan mustasno, agar siz bu imkoniyatdan foydalanishni istasangiz, yuqoridagi stantsiyani ko'rib chiqasiz. Ammo qanchalik yuqori?
Investorlarni boshlash uchun men doimo bir xil taklifni taklif qilaman: bu sohada ehtiyotkorlik tarafida xatolik. Bajarishingiz mumkin bo'lgan loyiha sizning o'rtangizdayoq yonib ketganingizdan ko'ra abadiyroqdir. Sizning qulaylik darajangizdagi ba'zi narsalarni toping, u yaxshi raqamlarni taklif qiladi, uni bajaradi, keyin esa keyingi safar yanada murakkab (va umid qiladigan darajada foydali) loyihaga o'ting.
Xulosa:
Tahlil qism san'ati, partiyaning fani. Investitsiyalarni baholash bo'yicha qo'shimcha g'oyalar uchun ushbu bobdagi boshqa mavzularni ko'rib chiqing.
Muallif Chris Smit investor va ko'chmas mulk bo'yicha mutaxassislar uchun onlayn ma'lumotnoma asoschisi, korporativ moliya jurnali, Euromoney va Business Journal Network nashrlarini e'lon qildi.