Operatsion biznes ko'chmas mulk emas va bu kabi sotilmasligi kerak
Ish bilan shug'ullanadigan biznesni sotish , hatto ko'chmas mulkni o'z ichiga olgan bo'lsa ham, baholash uchun juda ko'p turli xil yondashuvni talab qiladi. Juda tez-tez ko'chmas mulk agentlari va brokerlar farqni sezmaydilar, chunki ular bunday operatsiyani amalga oshirish uchun ko'pgina so'rovlarni olmaydilar.
Agar biznes egasi ko'chmas mulkka egalik qilsa, ular biznesni yopishi va ko'chmas mulkni sotishi yoki ikkalasini ham sotishi kerak . Ko'chmas mulk agentlari va brokerlar ikkalasini ham ro'yxatga olishni xohlashadi va bu xato bo'lishi mumkin.
Faoliyat qiluvchi biznes - bu yashaydigan ko'chmas mulkdan juda farq qiluvchi hayvon. Tadbirkorlik aktivlarini o'tkazish uchun zarur bo'lgan juda ko'p shartnoma shartnomalari mavjud. Ular ko'chmas mulkka o'xshamaydilar va mavjud bo'lgan mijozlar / mijozlar bazasi demografiyasining kafolatlarini o'z ichiga olishi mumkin. Baholash parametrlari juda farq qiladi, chunki ishchi biznesda "yaxshi iroda", shuningdek mavjud shartnoma va ehtimol yetkazib beruvchi shartnomalari bor edi. Ba'zan ular yangi egasiga o'tisholmaydi.
Ko'chmas mulk mutaxassislari
Ko'chmas mulk sohasi mutaxassislari, xususan, tijorat joylarida bo'lganlar ijara daromadlari va xarajatlarini tahlil qilish bo'yicha bilim va tajribaga ega bo'lib, ularni qarorlar qabul qilish uchun mijozlariga / mijozga taqdim etadi. Qaerga tushmasin, biznesni moliyaviy jihatdan tahlil qilish. Er yuzida juda ko'p narsa bor va daromad va yo'qotish va muvozanat tekshiruvi haqiqiy faktlarga erisha olmaydi.
Men ko'chada ishlayotgan qishloq joylarda ko'chmas mulk komisyoncusu sotish uchun bir biznesni ro'yxatga oldi va bu ko'chmas mulksiz edi. Bino ijaraga olingan. Menga qiziqqan mijozlar bo'lganligi sababli men qo'ng'iroq qildim va moliyaviy ma'lumotlarni so'radim, P & L va Balansni qabul qildim. Orqaga qo'ng'iroq qilib, pul oqimini taqsimlashni so'radim.
Broker nima istayotganimni bilmas edi.
Biznesning P & L ko'pincha pul oqimidan juda farq qiladi ; faqat IRS agentiga murojaat qiling. Tadbirkorlikka ega bo'lishning afzalliklaridan biri - xarajatlarni boshqa shaxsga aylantiradigan biznes sifatida qisqartirish. Biz noqonuniy yoki soliq to'lovi bo'yicha faoliyat haqida mutlaqo gapirmayapmiz . Masalan, shaxsiy va korxona faoliyati uchun foydalanilishi mumkin bo'lgan transport vositasi va uni ishlatish qiymati uchun chegirma bo'ladi.
Uning talablari eng asosiy talabi uning bilimlar bazasida bo'lmaganida, u o'zining biznesini ro'yxatga olish uchun mijoziga zarar etkazdi. Har qanday yaxshi biznes brokeri mijozlaridan eng muhim moliyaviy hujjatlardan biri sifatida pul oqimi tahlilini talab qiladi. Korxonaning qiymatiga mos keladigan o'zgarishlar Naqd pul oqimidagi moddalar asosida amalga oshiriladi, jumladan:
- Barcha daromadlarning batafsil elektron jadvallari
- Barcha xarajatlar tafsiloti
- Qanday xarajatlar aslida egasining foydasiga bo'ladi
- Ushbu egalik uchun sarflangan mablag 'evaziga ketadigan xarajatlar (yangi egasiga xarajatlar emas)
- Yangi xaridor xarajatlarni ko'paytirishni talab qiladigan egasi-foydaning sarf-xarajatlariga qo'shimcha ravishda (boshqaruvchi / xaridor menejerni yollaydi)
O'tgan hayotda men Nyu-York fond birjasida jamoatchilikka ochiq bo'lgan kompaniyaga biznesni sotdim.
Ular bir necha hafta o'tkazgan auditorlar guruhiga, asosan, mening pul oqimlarini tasdiqlashdi. Tashqariga ketayotgan egalik xarajatlarning bir misoli mening yuk mashinasi xarajatim edi. Kompaniyam menga transport vositasini, barcha xarajatlarni, texnikani va yoqilg'ini taqdim etdi. Ular bu xarajatlarni qo'shib, biznesimning qiymatini oshirdi, chunki ular sotib olishdan keyin to'lash kerak bo'lgan haqiqiy xarajat emas edi.
Maqola ro'yxatida aytib o'tganimdek, agar sotuvchi egasi ham biznesni boshqargan va bozor narxidagi maoshni to'lamagan bo'lsa, unda xaridorga menejerni ishga olish zarurati sababli biznesni baholashni o'zgartirish kerak bo'ladi. bozor maoshi.
Ko'rib turganingizdek, ko'chmas mulkni sotishdan farq qiluvchi operatsion biznesni baholashni amalga oshiradigan bir qator omillar mavjud. Va biz hatto inventarizatsiya qildik.
Tadbirkorlikni baholash bo'yicha yana bir narsa - bu sanoat yoki biznes turiga qarab hisoblab chiqilgan turli usullardir.
Ko'rinib turganidek, ko'chmas mulk bo'yicha mutaxassislarning ko'pchiligi operatsion korxonalarning brokerlik idoralarida ishtirok etmasligi kerak, agar ular tajriba va tajribaga ega bo'lmasalar. Ko'chmas mulk bo'yicha vositachilik qilmaydigan biznes-broker bilan hamkorlik qilish juda yaxshi yondashuv bo'ladi. Bu o'zaro manfaatli munosabat bo'lib, har biringiz mijozga / mijozga maksimal tajriba va qadriyatlarni etkazib beradi.