Naqdsiz ko'chmas mulkka investitsiya qilish strategiyalari
Naqdsiz ko'chmas mulkni sotish uchun strategiya mavjud.
Siz bir necha yuzlik biznes kartochkalari narxidan kamroq boshlashingiz mumkin. Bu "oson pul" haqida maqola emas. Sizning istagingiz va ayrim ishlarni investitsiya qilishni boshlash yo'llari mavjud bo'lsa-da, bu oson emas, lekin qisqa muddat ichida cho'ntagingizda naqd pulga aylanishi mumkin.
Har bir joyda, televizorda, bosma nashrda va internetda ushbu usullarning barchasini o'rgatadigan gurus bor. Ko'chmas mulk investitsiya veb-saytlaridan juda ko'p narsani o'rganishingiz mumkin, lekin juda qimmat kurs yoki maslahat berish uchun ehtiyot bo'ling. Boshqalar o'qituvchilikni qanchalik ko'p bilmasin va o'rgatgan bo'lishidan qat'i nazar, siz hali ham sizni tashqariga chiqishingiz va amalga oshirishingiz uchun juda qiyin yo'lni o'rgandingiz. Boshlanish uchun pul keraksiz ko'chmas mulkdan pul topish imkonini beradigan ba'zi usullar quyidagilardan iborat:
- Qushlarning dog'lari
- Topshiriqlar
- Ijara imkoniyatiga ega
- Sandwich ijarasi
- Orqa qopqoqni yopish
Mana, bu texnikaning umumiy ko'rinishi, ularning qanday ishlashi va qandaydir ko'chmas mulk investorlari o'zlarining investitsiya faoliyatida daromad olish uchun ularni qanday foydalanayotganlari.
Qushlarning dog'lari
Agar qush iti ko'chmas mulk investorlarini taqdim eta oladigan qiymatni chindan ham qadrlay olmasangiz, bu investorlar kimligini bilib olaylik. Aqlga keladigan birinchi narsa - bu "qaymoq", uylarni sotib olish, ularni tuzatish va daromad uchun darhol sotish.
Keyinchalik uylarni ijaraga olish, pul mablag'larini oqim va vaqt o'tgani uchun sotib olgan uzoq muddatli investor bor.
Ushbu ko'chmas mulk investitsiya strategiyasining har ikkalasi ham juda foydali bo'lishi mumkin. Investor tanlagan qaysi strategiya ularning maqsadlari, xarakteri va xavf bag'rikengligi haqida.
Ko'pgina odamlar, ayniqsa, uzoq muddatli ijarachilarning fikriga qaraganda, bu investorlarning ko'pi bor. Ular kim? Faqat bir nechta televizorda ko'rgan yuqori profil turi. Ko'pchilik har kuni ko'rgan insonlardir. Ular boshqa muvaffaqiyatli biznesga ega bo'lishlari va ko'chmas mulkka sarmoya kiritmoqchi bo'lgan naqd pullari bo'lishi mumkin.
O'z bizneslarini yuritish ularning ko'p vaqtlarini talab qiladi va ular ko'chmas mulk bo'yicha agentliklar kabi an'anaviy resurslarga tayanadi. Odatda, ko'chmas mulk agentlari Ko'p Lizing xizmati ( MLS ) inventarizatsiyasida ishlayotgani uchun ular odatda bu shartnomalarga nisbatan ko'proq pul to'laydi. Narxlashda, ayniqsa, bitimdagi komissiyalar bilan moslashuvchanlik ko'p emas.
Ushbu investorlarning aksariyati bir nechta mulkni sotib olishadi. Agar ular uy sotib olish bitimlarini hozirda sotib olgan narsalarga nisbatan 10% dan 40% ga kamroq pulga olib kelishlari mumkinligini aytgan kishi bilan bog'lansalar, ularning munosabati qanday bo'ladi? Javob berish oson, chunki ular pul topish uchun shug'ullanishadi.
Uyga qanchalik kam pul to'lashsa, pul mablag'laridan oqilona investitsiyalarni (ROI) qay darajada yaxshiroq bo'ladi, va qanchalik tezroq kapitalga ega bo'lsa.
Ular bu odamni shartnoma tuzishni istaydilar. Bu kishi qush iti sifatida tanilgan. Bu toptancı bo'lish kabi bir oz.
Ish, tadqiqot va tergov orqali qush dogasi sotish kerak bo'lgan uy-joy mulkdorlarini topadi va ipoteka qiyinchiliklari yoki garovga qo'yilgan uy-joy mulkdorlari ro'yxatga olinmasidan oldin topa olmaydi. Bu qush-qotishdir, va boshlash uchun pul kerak emas, faqatgina biznes kartalari va ko'p harakat. Biroq, u qarzdorlik va naqd pulga ega bo'lmagan o'rtacha shaxs uchun biznesni investitsiya qilishni amalga oshirishi mumkin.
Ular ko'chmas mulkni ro'yxatga kiritmaydilar. Darhaqiqat, ba'zi qushlar itlarga ko'chib ketgan uy egasi sotilmay qolgan ko'chmas mulkka ega. Qush iti investorga daromadli investitsiyalarni beradi va to'lovlar $ 2000 dan $ 10,000 orasida bitishi mumkin.
Topshiriqlar
O'zingizning pulingizdan foydalanmasdan investitsiya qilishda pul topishning yana bir yo'li - topshiriqlardan foydalanish. Bu murakkab jarayon emas, lekin siz xaridorni o'zingizning xarid qilish shartnomangizga qulflamasdan oldin tuzilgan bo'lishingizni talab qiladi. Siz aslida sotuvchi bilan shartnoma tuzasiz va sotib olish shartnomasini yozasiz. Shartnoma Qabul qiluvchilarning "Your Name and / or Assigns" degan ma'noni anglatadi.
Bu sizga shartnomani boshqa shaxsga, xaridoringizga sotuvchining hech qanday roziligisiz tayinlash imkonini beradi. Ular naqd pulni sotib olishi kerak, lekin bu sizning bunday bitimlarni bajarayotganingizda odatiy hol. Sotuvchiga sizning xaridoringiz endi xaridor bo'lganligi va tranzaktsiyalar sotib olish shartnomasi shartlariga ko'ra odatdagidek davom etishlari haqida ma'lumot beriladi.
Bitimlarni belgilashda yana bir e'tibor, siz sotuvchiga pul bergan jiddiy puldir. Bu pul yopilishni boshqaruvchi kompaniya nomi bilan saqlanadi va siz bu pulni qaytarib olmaysiz. Sizning xaridoringizga topshiriladi. Shunday qilib, ushbu summani iloji boricha past darajada saqlamoqchisiz, chunki shartnoma hali yopilmasligi xavfi mavjud.
Agar siz muntazam ravishda investorlarni jalb qilsangiz, siz ularga shartnomani topshirish vaqtida siz haqingizni olishingiz mumkin va siz yopilishigacha kutishingiz shart emas. Biroq, shartnoma yopilganda siz to'lashingiz mumkin. Albatta, siz ba'zi xaridorlarga yaxshi moslashgan bo'lsangiz va ular bilan tuzilgan shartnomani tasvirlab berishingiz va og'zaki sadoqatli bo'lishingiz mumkin bo'lsa, siz uyni qulflashdan oldin jiddiy pulni oldingizga olishingiz mumkin.
Ijara imkoniyatiga ega
Lizing opsiyasi strategiyasining asosiy komponentlari lizing muddati tugagandan so'ng lizing to'lovlari va mulkni sotib olish imkoniyati bilan ijara hisoblanadi. Qanday ishlashini ko'rsatish uchun misolni ko'rib chiqaylik. Siz uyni ijaraga olish uchun egalik qilishni xohlaydigan sarmoyachisiz, lekin siz avvalgi pul uchun naqd pulda o'tirmaysiz. Qarz olishga juda qimmat turadigan kredit balli bo'lishi mumkin.
Bandit belgilari, gazeta va Craigslist reklamalari yoki oddiygina og'zaki nutq bilan marketing orqali siz o'z uylarini sotishga qodir bo'lmagan yuqori darajadagi g'ayratli uy egasini topasiz. Keling, hipotetik misolni ko'rib chiqaylik. Aytaylik, uy egalari uyni ro'yxatga olishgan, lekin sotish imkoniga ega emaslar.
Hozirgi bozorda uy 100 ming dollarga teng, ularning ipoteka qoldig'i 70 ming dollarni tashkil qiladi va ularning to'lovlari soliq va sug'urta bilan oyiga 525 dollarni tashkil etadi. Bir turmush o'rtog'i ishdan bo'shatilgan, ikkinchisi esa yaxshi ish olib borgan. Bizning investor nima qilmoqda:
- Uy-joylarini 3 yil muddatga ijaraga berish bo'yicha takliflar uy to'lovlariga teng.
- Ularga $ 50000 miqdorida ijara oxirida uyni sotib olish huquqi uchun haq to'lash uchun qaytarilmaydigan lizing optsiyasi to'lovi sifatida 1500 dollar to'laydi.
- Og'zaki bitim bilan investor uyni ijaraga berish uchun $ 750 / oyni to'lashni istagan uy egasini topish uchun marketing yoki boshqa usullardan foydalanadi. Ular kamida bir yil ijara shartnomasi imzolashadi.
- 3 yillik lizing vaqtida soliq va sug'urta to'lovi shu elementlarga ehtiyot bo'lish bilan ta'minlanadi.
- Naqd pul: $ 525 x 3, birinchi va oxirgi oy lizing to'lovlari va garov depoziti $ 1,575 + $ 1500 lizing opsiyasi to'lovi = $ 3,075.
- Naqd pul: $ 750 x 3, birinchi, oxirgi va xavfsizlik uchun depozit = $ 2,250.
Bu eng yomon naqd holat, investor bilan cho'ntagidan $ 825. Biroq ular sotuvchi bilan yaxshiroq muzokaralar olib borishlari mumkin edi va ular xavfsizroq depozitni qoldirib, umuman olganda, ular 300 dollar atrofida cho'ntagidan chiqib ketishdi.
Bu uyni nazorat qilish va oxirida samarali sotib olishni to'xtatish yomon emas. To'lanadigan narxdan ko'ra ko'proq qiymatga ega bo'lib, uch yillik ijara muddati davomida qimmatga tushadi. 3 yil davomida 250 AQSh dollari / oylik ijobiy pul oqimi 9000 dollarni tashkil etadi. Shunday qilib, agar investor uyni sotib olish bo'yicha tanlovni amalga oshirmasa ham, investitsiya qilgan naqd pulni hisobga olgan holda yaxshi foyda ko'rgan.
Sandwich ijarasi
Sandviç lizing, xuddi shu nomga ishora qiladi: investor bilan o'rtada ikkita lizing variantini. Bunday holatda investor lizing muddati oxirida mulkni chegirma bilan sotib olishni xohlaydi va ular uyni sotib olishni xohlaydigan, lekin kredit muammolari yoki etishmasligi tufayli ijaraga oladigan uy egasini topishni istaydilar. oldindan to'lov uchun naqd pul. Bunday vaziyatda ko'pchilik odamlar o'zlarining uylarini topishga xursand bo'lishadi, ular ijara variantini sotib olishlari mumkin, kreditini yaxshilash uchun vaqt ajratishadi va ular bilan birgalikda to'lovlarni olishadi.
Biz avvalgi misolni ishlatmoqchi edik, lekin doimiy ijarachi o'rniga investor uyni ijaraga olish yoki ijaraga olishni istagan odamni topadi. Barcha raqamlar bir-biriga o'xshash, hozirgi paytda ijarachi xaridor 3 yillik muvofiq lizing davri oxirida o'z uyiga ega bo'lishni xohlaydi.
Ijarachi xaridor endi nafaqat birinchi, oxirgi va ishonchli depozitni oldindan to'laydi, balki lizing muddati tugagandan so'ng uyni sotib olish huquqini qoplash uchun lizing optsiyasini qaytarmaydi. Bundan tashqari, ijarachi xaridor, agar uyni sotib olsalar, narxi 110,000 AQSh dollarini tashkil etadi. Endi investor uchun pul oqimi quyidagicha ko'rinadi:
- Birinchi ijara opsiyasi uchun sotuvchiga 3 075 dollar.
- $ 750 x 3 = $ 2 250 + $ 1500 lizing oluvchidan lizing optsiyasi to'lovi = $ 3 750 miqdorida.
- Bundan tashqari, investor ham yuqori lizing imkoniyatlarini to'lashni so'ragan bo'lishi mumkin, lekin har ikki shartnoma imzolangan vaqtda 675 AQSh dollari miqdoridagi ijobiy pul oqimi bilan baxtli edi.
- Sotuvchi $ 345 evaziga, $ 345 miqdorida oldingi oyga (birinchi / oxirgi to'langan) $ 675 ni va $ 110,000 evaziga faqat 80,000 AQSh dollari miqdorida pulni sotgan holda 30,000 AQSh dollari miqdorida foyda ko'radi.
- Investorning umumiy daromadlari 39.175 dollarni tashkil etadi, ularning mablag'lari nolga teng.
Ushbu strategiyaning yana bir afzalligi shundaki, ijarachi xaridor uyni egallashga umid qilmoqda va uni yaxshiroq himoya qiladi. Darhaqiqat, ayrim investorlar ijarachilarga har qanday ta'mirlash uchun birinchi $ 100 yoki undan ko'p haq to'lashni talab qiladigan ijara shartnomalari bo'yicha muzokaralar olib bormoqda. Sug'urta va soliqlar dastlabki ipoteka to'lovida to'lanadi, shuning uchun xarajatlar minimaldir.
Agar investor barcha bazalarni qamrab olmoqchi bo'lsa, ular ipoteka to'lovlarini bevosita to'lashlari mumkin, sotuvchini har qanday holatda sukut saqlashi mumkin bo'lgan holatda bo'lishiga yo'l qo'ymaydi. Ijaraga olish imkoniyatlari va sendvich lizingi - ko'pincha ko'chmas mulk investorlari tomonidan portfeliga mulkni qo'shish va oylik pul oqimini yaratish strategiyasidir.
Orqa qopqoqni yopish
2007 yilda ochila boshlagan uy-joy va ipoteka savdosi kreditlash va ko'chmas mulkni sotib olish operatsiyalarida juda ko'p o'zgarishlar bo'ldi. Ikki marta yopishgan va boshqa bir daromad bilan bitimlar tuzish uchun foydalanadigan firma nomlari bugungi kunda hech qanday joy topolmaydi. Biroq, o'zingizning pulingizni ishlatmasdan, ulgurji savdo qilish va arqonlar bilan yopilishi mumkin bo'lgan narsalarni almashtirishning bir yo'li bor.
Albatta, birinchi shart - sizda qorli ulgurji savdo shartnomasi tuzish. To'g'ri narxda xarid qilingan dastlabki mol-mulkka ega bo'lishingiz kerak va uni sotib olishga tayyor sarmoyador sizdan yaxshi daromad olishingiz kerak. Daromad sizning investorga ikkinchi savdoni yopishingiz uchun birinchi shartnoma yopiq bo'lishi uchun boshqa odamlarning pullaridan foydalanish uchun zarur bo'lgan pulni qoplash uchun etarli bo'lishi kerak.
Tranzaktsion moliya - bu bir kunni yoki odatda 24 soat ichida mulkni sotish uchun keyingi shartnoma bilan bitim tuzish uchun juda qisqa muddatli kreditni olish jarayoni. Bir tranzaktsion qarz beruvchi mablag'ni birinchi shartnoma yopish uchun zarur bo'lgan kompaniya nomi bilan joylashtiradi.
Ushbu shartnoma yopilgandan so'ng, siz odatdagiday rejalashtirilgan ikkinchi shartnomaga o'tasiz. Ushbu bitimning yakunlovchi bayonnomasi tranzaktsion qarz beruvchiga birinchi shartnoma bo'yicha berilgan pul miqdori va qo'shimcha haqni aks ettiradi. Bu odatda kamida $ 2,500 ni tashkil etadi va qarz miqdori foiziga asoslanishi mumkin. Siz muvozanatni va daromadingizni olasiz.