To'g'ri sotib oling, tezda chiqing, o'zingizning jamoangizga ishoning
Uyni almashtirish nimani anglatadi?
Bir uyni tiqib olish, uni sotish niyatida, odatda tez daromad olish uchun uy sotib olganingizni bildiradi.
Uzoq muddatli strategiya sotib olish va sotib olish emas. Mulkni siz sotib olganingizdan ko'ra ko'proq sotish siz uchun foyda keltiradigan degani emas.
Misol uchun, siz 200 ming dollarlik uy sotib olasiz va 50 000 AQSh dollari miqdorida ta'mirlash ishlarini amalga oshirasiz. Agar siz uyni 240 ming dollarga sotmoqchi bo'lsangiz, bu siz sotib olganingizdan ortiq bo'lsa, sizni yangilash xarajatlarini belgilashda, shuningdek molni ushlab qolish va mulkni sotish uchun qo'shimcha xarajatlar kelib chiqqanda pulingizni yo'qotasiz.
Mulk turining qanday turlari aylantirilishi mumkin?
Tiklanadigan mulkning eng keng tarqalgan turi - yagona oilaviy uy. Biroq, deyarli har qanday ko'chmas mulk foydangga aylanishi mumkin. Bunga quyidagilar kiradi:
- Ko'p xonadonli uylar : Flipping imkoniyatlari mavjud bo'linmalarni ta'mirlash yoki potentsial xaridorlarga mol-mulkni yanada qimmatroq qilish uchun qo'shimcha bo'linmalar qo'shish.
- Aralashtirilgan mulk: Bu chakana maydonchaga, turar-joy maydoniga yoki har ikkalasiga yangilanish yoki qo'shimchalar kiritishi mumkin.
- Chakana savdo ob'ekti : Joyni restoran, salon yoki umumiy do'kon kabi maxsus ehtiyojga moslashtirish.
- Qurulish : turar-joy yoki chakana kabi ma'lum foydalanish uchun ma'qullash uchun hududlarni ajratish jarayonini boshlash. Joylashuvni tasdiqlash jarayoni shahardagi qurilish bo'limi bilan ishlash qanchalik tez va oson bo'lishiga qarab uzoq davom etishi mumkin.
1-raqam: To'g'ri narxda sotib oling
Siz pulni xarid qilishda qilasiz. Eng boshidan juda ko'p pul sarflasangiz, oxirida uyni qanchalik yangilab turishingiz muhim emas, foyda olish juda qiyin bo'ladi.
Ta'mirlash ta'mirdan so'ng belgilash - ARV
Siz daromad olish uchun mol-mulkni sotib olish uchun qanchadan qancha pul sarflashingiz mumkinligini aniqlashga harakat qilyapsiz. Shuning uchun, orqaga qaytishingiz kerak.
Sizga kerak bo'lgan birinchi narsa, keyinchalik mulkning ta'mirlash qiymatini aniqlash. Sizning mulkingizdagi barcha yangilanishlarni yakunlaganingizdan so'ng, uyingiz qimmatga tushadi deb hisoblaysiz.
Yaqinda sotilgan baholarni hududdagi o'xshash xususiyatlarga qarashingiz kerak. Qiyoslanadigan narsalarga qaraganda aniq bir ilm emas, bu sizning uyingizning qimmatbaho maydonchasini berishga yordam beradi. Agar sizning uyingiz to'rtta to'shak bo'lsa, ikkita hammom koloniali bo'lsa, siz o'tgan yili sotilgan shu kabi o'lchamdagi koloniyalarga qarashni xohlaysiz. Quyidagi kabi muayyan omillarni o'zgartirishingiz kerak bo'ladi:
- Square Footage: Ikki uyda bir xil to'shak va hammom bo'lishi mumkin, ammo 1000 metr kvadrat kattaroq bo'lishi mumkin.
- Yangilash sifati: Yangilashda ishlatiladigan materiallarga qarang. Hozirgi xaridor qidirayotgan narsa shumi?
- Manzil: Shaharning ayrim joylari boshqalarga qaraganda yaxshiroq bo'ladi: yaxshi maktab hududi, sokin ko'chalar.
- Lot miqdori: Katta qiymatlar qimmatroq bo'ladi.
- Xususiyatlar: Uyda markaziy konditsionerlik, er osti hovuzi, tugagan podval yoki magistral majmui bormi?
Sizga o'xshash xususiyatlarga qaraganingizdan so'ng, ta'mirlash ishlarini tugatgandan so'ng, siz uyning qiymatiga ega bo'lishingiz mumkin. Ushbu ta'mirlash qiymati keyin.
O'zingizning xarajatlaringizni olib tashlang
Mulkni to'g'ri narxda sotib olish uchun siz uyda qancha pul sarflayotganingizni bilib olishingiz kerak.
- Sotib olish bo'yicha sarf-harajatlar: Bu sug'urta, uy-joylarni tekshirish, advokatning to'lovlari, so'rovlar, bank to'lovlari, ro'yxatga olinadigan to'lovlar: mulk va ipoteka.
- Qurilish xarajatlari: Shahar ruxsatnomalari, moddiy xarajatlar, mehnat haqi.
- Xolding xarajatlari: sug'urta to'lovlari, soliqlar, har qanday kreditlar bo'yicha to'lovlar, kommunal xizmatlar uchun xarajatlar.
- Savdoga qo'yiladigan sarf-harajatlar: Advokatning to'lovlari, ehtimol ko'chmas mulkni ko'chirish uchun soliq, Rieltorlik komissiyasi, ro'yxatga olish to'lovlari: amal va ipoteka, shahardagi tekshiruv to'lovlari: mumkin bo'lgan sertifikat , agar shahar talab qiladigan bo'lsa, xaridor kreditlari: xaridorning uy inspektori narsalarni topadi mulk bilan noto'g'ri, shuning uchun xaridor sizga bu narsalarni tuzatish uchun sizdan kredit talab qilishi mumkin.
Sizning daromadingiz nima?
Ehtimol, siz butun ishni boshlamayapsiz va 5000 dollarni tashkil qilish uchun uyingizni tiqish xavfi bor. Shu sababli, siz o'zingizning ideal daromad maqsadingizni aylantirishingiz kerak. Qachonki, aytilgan va amalga oshirilgan bo'lsa, $ 20,000ni qilmoqchimisiz? $ 50,000? $ 100,000? Qanchadan-qancha qilishni xohlayotganingizni bilsangiz, siz uyni sotib olishingiz mumkin bo'lgan narxni aniqlashga yordam beradi.
Shuni ham unutmaslik kerakki, siz o'zingizning daromadingiz bo'yicha soliqni to'lashingiz kerak. Sizning daromadingizdan kelib chiqqan holda, siz Samning amakisiga sizning daromadingizning 20 foizini to'laysiz yoki to'lamaysiz. Siz 1031 almashinuvni amalga oshirish orqali ushbu xarajatni kechiktirishingiz mumkin.
Ideal xarid narxini belgilang
Siz mulkni ta'mirlashdan so'ng, siz mulkni ta'mirlash bilan bog'liq taxminiy xarajatlar va siz qanchalik ko'p pulni amalga oshirishingiz kerakligi bilan aniqlagan bo'lsangiz, siz mulk uchun to'lashga tayyor bo'lgan maksimal miqdori belgilashingiz mumkin.
Ta'mirlash qiymatidan keyin
- Minus xarajatlar
- Minus daromad motivatsiyasi
= Ideal xarid narxi
Bu sizning taklifingizni qabul qiladigan nuqtadir va u qabul qilinishiga umid qiladi. Siz bu raqamga yetib kelishingiz uchun juda ko'p ishlarni amalga oshirdingiz, shuning uchun Rieltorlar sizga taklif bahosini oshirasizmi yoki yo'qmi, sizning mulkingiz sizga tegishli ekanini ko'rsatmaydi. Mulk uchun to'laydigan har bir dollar - siz yo'qotadigan mumkin daromadning bir dollaridir. Esingizda bo'lsa, siz sotib olgan pulingizsiz.
2-tugma: Tezda chiqing
Ko'chmas ko'chmas mulkni sotishdan maqsad daromad olish va bu daromadni imkon qadar tezroq qilishdir. Har qanday yaxshi investor ko'chmas mulk bozori bir zumda ishlashi mumkinligini biladi. Bir qator omillar mulkingizning qiymatini sezilarli darajada pasaytirishi mumkin. Bunga quyidagilar kiradi:
- Foiz stavkalarining ortishi: foiz stavkalari yuqori bo'lgan taqdirda, odamlar uyda qancha sarflash imkoniyatiga ega emas. Ularning xarid qobiliyatini pasaytiradi, chunki ularning oylik ipoteka to'lovi yuqoriroq bo'ladi. Foiz stavkalari ko'tarilgach, uy-joy narxlari xarid qobiliyatining bu kamayishiga moslashish uchun tushadi.
- Sezon o'zgarishi: uy sotib olish mavsumi yozgi oylarda bolalar maktabdan chiqqanda cho'qqisini zabt etadi. Oilalar yangi o'quv yili boshlanishidan oldin harakat qilishni xohlashadi. Agar siz erta bahor / yozgi shoshilish uchun sizning bozorga aylantira olmasangiz, o'zingizga ko'p pul sarflashingiz mumkin.
- Inventarizatsiyadagi ortish : Uyingizning qiymatiga ta'sir ko'rsatadigan yana bir omil ushbu mintaqada ortiqcha inventarizatsiyadir. Buning sabablaridan biri shundaki, agar shaharda katta kompaniya yopilsa va odamlar o'z uylarini bozorga joylashtirishga kirishsa, ular ko'chib o'tishlari mumkin. 3 xonali uy uchun juda ko'p xaridor bor, 2 ta vannaxonasi 250 ming dollarni tashkil qiladi. Bozorda besh kishi bo'lsa, uni sotish uchun narxni kamaytirishingiz mumkin.
- Hodisalar yoki hududda Qisqa savdo: Afsuski, qo'shnilaringizni nazorat qila olmaysiz. Mintaqadagi qisqa muddatli savdo va haciz evinizin qiymatini tushiradi.
- Tabiiy ofat: Siz ham ona tabiatini nazorat qila olmaysiz . Hurricanes, tornado va yong'in yong'inlari erlarni vayron qilishlari mumkin, bu esa o'z navbatida uy-joy narxini biroz tenglashtiradi.
- Maktab darajasining past ko'rsatkichlari: Agar maktab tizimi reytingi pasayib ketsa, mahalla ham salohiyatli xaridorlarga nisbatan kamroq bo'ladi.
- Iqtisodiyotning sustligi: Iqtisodiyot qulaganida uy narxlarining narxi ham oshadi. Kamroq odamlar uy sotib olishga qodir.
- Atrof-muhit muammolari / Quvvat bosqichlari: Tuproqdagi radon yoki boshqa kimyoviy moddalar balandligi, orqa hovlida yoki shahar orqali o'tadigan quvur tarmog'ida qurilayotgan elektr uzatish liniyalari o'z uyingizni eng yuqori dollar uchun sotishni qiyinlashtiradi.
3-chi tugma: Siz ishlaydigan jamoa sizga foyda keltirishi yoki sizni ajralishi mumkin
Muvaffaqiyatli mulk aylanishi tezda amalga oshiriladi va to'g'ri narx uchun amalga oshiriladi. Noto'g'ri pudratchini ishga yollash, dizayner yoki Rieltor tezlik bilan flopka aylantirishi mumkin. Ideal holda, vaqtni sarflamaslik uchun siz mulkni yopishingizdan oldin ishonchli shaxslar guruhiga ega bo'lasiz.
Dizaynerlar
Agar siz renovatingiz uchun dizaynerni yollashni rejalashtirmoqchi bo'lsangiz, siz u bilan tanish bo'lganligidan ishonch hosil qilishingiz kerak. Siz oxirgi narsa qilishni xohlaysizmi. Har bir uyda Kalkutta marmar va Braziliya yog'ochdan yasalgan taxta kerak emas. Katta zamin rejasi va toza dizayni bilan katta pul sarflashingiz mumkin. Oshxonalar va vannalar uylarni sotishadi, lekin ko'pchilik xaridorlar 400 dollarlik va 40 dollarlik farqni bilishmaydi.
Bozorni bilish, bu sohada qanday xaridorning qanday ko'rinishini aniqlashga yordam beradi. Viloyat ko'plab singllarni, yangi turmush qurgan yoshlarni, yosh bolali yosh oilalarni, oilalarni qurish yoki bo'sh uylarni jalb qiladimi? Bu ta'mirlashga eng yaxshi yondashuvni aniqlashga yordam beradi. Yana bir to'shak xonasini qo'shish kerakmi? Bolalar uchun oilaviy xonaga qarating? Magistral to'plami asosiy jamoa deb hisoblanadimi?
Pudratchilar
Bunga elektrchilar, plastinatorlar, serserlar, tom yopuvchilar, HVAC pudratchilari, rassomlar, pavers va kerak bo'ladigan boshqa narsalar kiradi. Eng yaxshi narxni olish uchun bir nechta takliflarni olishni istaysiz, lekin ayni paytda eng yaxshi narx har doim eng yaxshi sifatli ish emasligi uchun hisob ma'lumotlarini tekshirmoqchisiz. Siz boshida juda qimmatga tushgan deb o'ylashingiz mumkin, lekin pudratchining soqolli ishlarini tuzatishga harakat qiladigan ko'proq vaqt va pul sarflashni to'xtatadi.
Pudratchining shahar bilan olib boriladigan yangilanishlar uchun zarur bo'lgan ruxsatnomalarni bilishini ta'minlash. Qanday shahar ruxsatnoma olish uchun qancha vaqt oladi? Muvofiqlashtirilishi kerak bo'lgan biron-bir rayonlashtirish masalasi mavjudmi? Shahar bilan bog'liq muammolar bir necha oy davomida ish bilan ta'minlanishi va har qanday potentsial foydani kamaytirish imkonini beradi.
Pudratchilar, shuningdek, ishning qancha davom etishini "kamtarlik" uchun ham mashhurdir. Ishni bajarish uchun pudratchi bilan belgilangan muddatga ega bo'lishingizga ishonch hosil qiling. O'zingizning vaqtingizda bajarilmaydigan ishlarni bajarish uchun sizning byudjetingizda favqulodda vaziyat fondini ham qo'shishingiz kerak.
Rieltorlar
Mulkni sotish yoki mulkni o'zingiz sotishga harakat qilasizmi? Agar siz Rieltorlik bilan sotayotgan bo'lsangiz, ularning savdoni amalga oshirishda omillarni unutmang.
Agar Rieltorlikni tanlashda siz uyni sotmoqchi bo'lgan bozorni bilishlariga ishonch hosil qilishingiz kerak. Agar siz o'tmishda Rieltor bilan ishlagan bo'lsalaringiz ham, ular ushbu bozor uchun eng munosib bo'lmasligi mumkin.
Bundan tashqari, ko'plab retseptorlar oddiy sotuvlar qilishdan manfaatdordirlar va uyni eng yuqori dollar uchun sotish shart emas. Siz o'zingizning tadqiqotingizni amalga oshirganingizga ishonch hosil qiling va sizning uyingiz uchun olishingiz mumkin bo'lgan Realtor raqamini qulay his qilasiz. Siz tez sotishni xohlaysiz, lekin siz stolga juda ko'p pul qoldirishni xohlamaysiz.