Bozor toptancısından farqli o'laroq, ko'chmas mulk past va yuqori daromadga ega.
Maqolalar va kitoblarda toptalgan ko'chmas mulk ham yaxshi, ham yomon qoplamani oladi. Keling, avval umumiy ta'riflarni ko'rib chiqaylik: ko'chmas mulk toptancı sotuvchi va xaridor o'rtasida mavqega ega bo'lib, muhim reabilitatsiz yoki egalik qilish muddati o'tmasdan ko'chmas mulkni darhol sotishdan foydalidir.
Bu mening ta'rifim, lekin bu mening erkin fikr-mulohazalarimga asosan ko'chmas mulk investitsiyasi uchun "gurus" uchun ruhiy yozuvchi sifatida qarashimga asoslanadi. Siz uni "tirqish" deb atashingiz mumkin, ammo toptancilik biroz professionallikni qo'shadi.
Turli sohalarda boshqa toptancilarga qaraganda, bu, albatta, juda past narxlardagi va yuqori daromad manbai. Sizda yo'q:
- ombor maydoni ijarasi va ta'mirlash.
- ofis maydonini boshqarish va sotish uchun.
- xodimlar inventarizatsiyani boshqarish.
- yuklarni tashish uchun yuk mashinalari.
- Yuqoridagi barcha narsani qoplash uchun sug'urta qilish.
- Ishlab chiqaruvchilardan savdodan oldin ommaviy xarid qilish zaruriyati.
Ushbu umumiy xarajatlar sezilarli va ko'pchilik toptancilar juda past raqamlarda foyda ko'rishadi. Boshqa tomondan ko'chmas mulk toptancısı:
- ularning oshxona stolidan ishlashi mumkin.
- omborga hech narsa kerak emas.
- xodimlarga va ular uchun yoki ularga yordam berishga ehtiyoj yo'q.
- cho'ntagidan ozgina pul bilan katta qiymatdagi aktivni nazorat qila oladi.
Ko'chmas mulkda toptancingiz bo'yicha mijozingiz kim?
Sotib olish yoki nazorat qilish uchun ko'chmas mulkni tekshirmaguningizdan oldin siz xaridorlarni kutishingiz kerak. Bunga xaridorlarning ro'yxatini tuzish deyiladi va bu sizning muvaffaqiyatingiz uchun juda muhimdir.
Sizning asosiy mijozlaringiz boshqa sarmoyadorlardir, yoki ijaraga beriladigan mulkni sotib oluvchilar yoki tuzatishlar va investorlarni almashtirish. Siz iste'molchilarga chakana savdoni sotishingiz mumkin, lekin marketing va komissiya xarajatlariga ko'ra, u yanada xavfli va qimmatga tushadi.
Boshqa investorlar bilan munosabatlarni qurish orqali xaridorlarning ro'yxatini yaratishingiz kerak. Ularni kutib olish uchun ko'chmas mulk sarmoyasi klublariga qo'shilishingiz mumkin.
Gazetalarda va Craigslistda sotuvga mo'ljallangan mulkni sotish orqali ularni reklama qilishingiz mumkin. Asosan, siz ko'plab ko'chmas mulk investorlarini imkon qadar ko'proq kutib olishingiz kerak va har bir kishi haqida ushbu ma'lumotlardan kamida bitta ma'lumotlar bazasini yoki faylni saqlashingiz kerak:
- ularning qarindoshlari qiziqish uyg'otdi.
- ularning asosiy manfaatlari; ular tuzatmoqchi va aylantirmoqdami yoki ular ijara haqini sotib oladimi?
- ularning narxlari oralig'i va foyda maqsadlari; boshqacha qilib aytganda, ular uy uchun nima to'lashadi?
Xaridor ro'yxatida kamida bir nechta faol sarmoyadorga ega bo'lmaguncha tashqariga chiqmang va mulkni qidirishingiz yoki marketingni ishga tushirmang. Siz tezda uni sotishingiz mumkin bo'lmagan holda mulkka egalik qilishni xohlamaysiz.
Mulkni toptirish uchun ko'chmas mulk uchun manbalar nima?
Ro'yxatda xaridorlaringiz bor bo'lsa, siz chiqadigan va toptancı sifatida sizga foyda keltiradigan narsalarni topish vaqti keldi. Ular shunday bo'lishi mumkin:
- garovga qo'yiladi.
- egasi oldindan garovga olindi.
- Xavotirli sotuvchilar tomonidan egallagan egasi.
- oldindan garovga qo'yilmagan.
- Hukumat hibsga oldi.
Hibsga olish veb-saytlari va garovga qo'yilgan mulk ro'yxatini e'lon qilgan boshqa manbalar orqali kiritish oson. Mulk egalari odatda marketingni talab qiladi. Ko'chmas mulkni sotish bo'yicha marketing usullari quyidagilarni o'z ichiga oladi:
- bandit belgilari.
- gazetalarda e'lon qilingan.
- Craigslist reklamalari.
- toptancı veb-sayti.
- ulgurji investorlarning bloglashuvi.
- ijtimoiy saytlar marketingi.
- ko'chmas mulk agentlari va ipoteka brokerlari bilan aloqalar.
Qabul qiluvchilarning biri uchun to'g'ri bo'lishi mumkin bo'lgan mulkni topsangiz, raqamlarni ishga tushirishingiz va kerakli tekshiruvingiz keyingi. Sizning barcha xarajatlaringizni qoplash uchun juda ehtiyot bo'lishingiz kerak, shuningdek, sizning xaridoringiz xarajatlarga ega bo'lishini, xususan tuzatish va ishlov berish bitimida juda yaqin bo'lgan g'oyani olasiz. Boshqacha aytganda, siz ushbu bozorda ushbu mol-mulkning qiymatiga ega bo'lishingiz kerak, keyin buning uchun to'lashingiz mumkin bo'lgan narsani ko'rish uchun quyidagi narsalarni olib tashlang:
- xaridorga qiymat berish uchun chegirmaga ega bo'lishni istaydi.
- Agar siz xaridoringiz ijarasi uchun investor bo'lsa, uni ijaraga olishi mumkin.
- agar sizning xaridoringiz tuzatuvchi va investor bo'lgan bo'lsa , reabilitatsiya xarajatlari .
- sizning xarajatlaringizni yopish stoliga olishda.
- kerakli foyda.
Agar siz barcha raqamlarni ishga tushirsangiz va ushbu xususiyat ro'yxatingizda xaridorlarning biriga tezda sotilishi mumkinligini ko'rsangiz, uni sotib olish yoki nazorat qilishni ikki usuldan biri orqali bekor qilish vaqti keldi:
- Tayinlangan kontrakt - Siz sotuvchi bilan shartnoma imzolansiz, bu sizning xarid huquqlaringiz va mas'uliyatlaringizni boshqasiga ("xaridoringiz oxir-oqibat") "topshirish" imkonini beradi. Biroz jiddiy pul kerak bo'ladi, ammo siz bu usul bilan qo'shimcha moliyalashtirishga ehtiyoj sezmaysiz. Sizning xaridoringizga borib, o'zingizning huquqlaringizni o'zingizning daromadingizni o'z ichiga olgan narxga topshirasiz. Sizning xaridoringiz bu ishga kirishadi va uni yopish uchun oladi.
- Siz sotib olish uchun shartnoma - Siz aslida mulkni sotib olish uchun bitim tuzasiz. Buning uchun ikkita yopilish kerak bo'ladi, biri sizning sotib olishingiz uchun va sizning xaridoringizdan sizdan sotib olish uchun yana bir bor. Sizga jiddiy pul kerak bo'ladi va uy uchun to'lovni amalga oshirish uchun to'lovni amalga oshirishingiz kerak bo'ladi.
Bu tanlov jarayoni haqida qisqacha ma'lumot beradi, ammo u ko'chmas mulkka qiziqish bildirganlarga boshqa yo'nalishlardan foydalanish va ko'proq ma'lumot olish uchun yordam berishi kerak.