Raqamlarni tushunish
Mulkning foydasi ijara yoki lizingdan daromad olish uchun bo'lishi kerak bo'lsa, baholash yoki baholashning daromadli usuli odatda qo'llaniladi. Mulk tomonidan tuzilgan sof daromad sotilayotgan bo'lsa, mavjud bozorda uning qiymatini hisoblash uchun muayyan omillar bilan birgalikda qo'llaniladi.
Bu faqat operatsiyalar orqali olingan sof daromadga qiziqish ko'rsatgan mulkning investorlari emas.
Ular deyarli har doim moliyalashtirishni izlaydilar va kreditorlar daromadlar va xarajatlar tafsilotlarini ehtiyotkorlik bilan tekshirishadi va investitsiyalarni himoya qilishlari imkon qadar aniq bo'ladi. Kreditorlar, egalari uchun qoldirilgan daromad bilan ipoteka to'lovlarini amalga oshirish uchun etarlicha xarajatlarni to'ldiradigan oddiy ish haqi ijarasini ko'rishni istaydilar.
Qiymatni baholash uchun kapitalizatsiya stavkasidan foydalanish
Mulkni baholash uchun kapitalizatsiya stavkasidan foydalanilganda, mol-mulkning sof operatsion daromadi qo'llaniladi va so'raladigan narx va kapital stavkasi o'rtasidagi teskari munosabat mavjud. Boshqacha qilib aytganda, qopqoq darajasi qanchalik yuqori bo'lsa, so'raladigan narx past bo'ladi.
Qiymatni baholash uchun yalpi ijara ko'paytiruvchisidan foydalanish
Brüt ijara ko'paytirgichi yoki GRM kapital stavkasi bilan foydalaniladigan aniq operatsion daromad o'rniga mol-mulkning umumiy ijarasini qo'llaydi . Ushbu hisobni amalga oshirishning ikkita yo'li mavjud: chunki Brüt Potensial daromad (GPI) va Brüt Operatsion daromad (GOI) mavjud.
Har birining hisob-kitoblaridan ko'rinib turibdiki, qiymatni baholash yalpi operatsion daromaddan ancha yaxshi bo'ladi , chunki to'lish va yo'qotish uchun yo'qotishlar hisobga olinadi.
Keyin shart va kelajakda ketadigan xarajatlar e'tiborga olinishi kerak
Keyinchalik sub'ektiv, lekin juda muhim, mulkiy holatni hisobga olmoq.
Daromadlarni baholash usullarining birortasi mulkiy ahvolni va kelajakdagi katta ta'mirlash xarajatlarini hisobga olmaganda, ular qiymatning yakuniy bahosiga kelishida ko'rib chiqilishi kerak.
Mavjud mulkni sotib olayotganda, u juda samarali ish yuritishi yoki aniq daromadga putur etkazadigan operatsion muammolar bo'lishi mumkin. Investorlar misol sifatida kvartira loyihasini ko'rib chiqayotganda, ijara haqi ijara bo'lishi mumkin emas va xarajatlar ular uchun katta yoki past bo'lishi mumkin.
Keling, bir uy egasi, ayrim ijarachilarga xizmat ko'rsatish evaziga ijaraga berib, yoki ular muammolarga duch kelgani va uy egasi ularni chiqarib tashlamoqchi emasligini aytaylik. Yoki ta'mirlash va ta'mirlash xarajatlari o'xshash xossalarga nisbatan past bo'lgan. Uy egasi ma'muriy vazifalarni bajarishdan charchagan bo'lishi mumkin, yoki yomonlashib borayotgan muammolardan kelib chiqadigan muammolar bilan bog'liq emas.
Faoliyatning har bir yo'nalishini tekshiradigan investorlar ijara raqamlari haqiqiy emasligi sababli fursatdan foydalanib qolishlari mumkin. Ular ijarachilarning ushbu bo'limlarga to'liq joriy ijaraga olishlarini aniq rentabellikda sezilarli farq qilishini ko'rishadi, shuning uchun uni sotib olishni xohlashadi. Ular mol-mulkning sarf-harajatlariga tegishli emasligini va mol-mulkning yo'qolib qolayotganini ko'rishlari mumkin, shuning uchun ular sotib olishlari mumkin.
Keskin investorlar va, albatta, qarz beruvchilar, haqiqiy raqamlar ular bilan ishlayotgan narsa ekanligiga ishonch hosil qilish uchun loyihaning moliyasini ehtiyotkorlik bilan tortib oladilar. Qanchalik kamroq tijorat maqsadlarida mol-mulkka zarar yetkazilganligi hayratlanarli. Yoki ijara juda past, xarajatlar juda baland, yoki ikkalasining ham kombinatsiyasi. Ijara va xarajatlarni hisobga olmagan holda asosiy hisob-kitoblarni to'xtatib turuvchi sarmoyadorlar odatda eng yaxshi bitimlarga yoki mulkka nisbatan ko'proq to'laydilar.
Daromad usulini biling, chunki u ko'p ishlatiladi
Investor mijozlari bilan ishlashni rejalashtirayotgan bo'lsangiz, baholashning daromadli usulini o'rganish uchun kerak bo'lganda ancha vaqt sarflang. Siz investor xaridor yoki sotuvchi xaridorlarni siz tan olmaydigan terminlarni ishlatishni xohlamaysiz yoki amalga oshirolmaydigan hisob-kitoblarni so'ramaysiz.
Investorlar bilan ishlash juda ham foydali bo'lishi mumkin, chunki ushbu ko'chmas mulk bozori ancha faol.
Muvaffaqiyatli investor mijozlaridan takliflar bilan bir qatorda katta takroriy biznesni tuzasiz.
** Yangilanish: Ushbu maqolani ko'chmas mulk bozori qulashi ortidan va yangilanishning boshlanishi deb hisoblaganimda yangilayman. Baholovchilar bozor muammosidan keyin juda konservativ bo'lib, mulkni saqlamaydigan va almashtirish uchun ishlatiladigan mablag'lardan foydalangan holda, sog'ayishni sekinlashtirish uchun ayblangan. Biroq, ular hozirgi kunga kelib, yana bir marta qaytib kelishmoqda.